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內江買房注意事項之如何更換物業

發布時間:2018-03-21 來源: 閱讀:
 

很多人覺得買房子是大的問題,但事實上買房只是一個階段的動作,住進來才是一輩子的事情。入住后,物業服務的好壞不僅關系到業主的居住感受,還關系著房子的升值空間。如果對物業公司的服務不滿意,如何更換物業?和小編一起來了解下吧。

  

   很多人覺得買完房子,大的問題就解決了,其實你還有一個很重要的問題沒有考慮—入住。購房者買房只完成了第一步,接下去的是入住,這是一個長期存在,在某種程度上來說,這比買房更重要。因為物業服務好壞與否直接關系到購房者的居住感受和所購物業今后的增值潛力。如果小區業主對物業公司的服務不滿意,想更換一家物業公司該怎么辦?


  更換程序的合法性


  小區物業管理委員會是代表小區產權人、使用人利益,負責監督檢查小區物業管理工作的非法人社團。所以要更換小區物業必須依法確立業主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜,要經小區產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會,形成決議,使更換物業公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據。

  律師介紹,依據《物權法》相關規定,業主可以設立業主大會,選舉業主委員會,由業主委員會與物業服務公司簽訂《業主管理規約》和《物業服務合同》,由業主委員會出面來維護廣大業主的合法權益。業主們如果認為物業公司侵害了自己的權益或對物業公司的服務有所不滿,可以由小區業主委員會向物業公司提出交涉;協商不成,業主可以向房管部門和物業管理部門投訴;如果大部分業主對物業公司不滿,可以通過業主委員會解聘物業公司。

  業主委員會可以按照選聘物業管理企業的條件和程序重新通過招標的方式選聘新的物業管理企業。當物業管理委托合同所約定的事由出現造成需要更換物業管理企業時,可以由業主委員會根據物業管理委托合同的約定直接進行,也可以由業主委員會根據業主或者物業使用人的投訴,進行具體運作之后,解除與物業管理企業的合同。

業主大會應當在招標前決定以下事項:授權業主委員會或委托招標代理機構組織招標;確定采取公開招標或邀請招標方式;授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后,由業主大會終確定中標人、物業服務價格和服務水平。律師還表示,業主委員會在招標前應到項目所在地住建局備案。備案時,應提交以下資料:業主大會決議、招標公告或者投標邀請書、招標文件以及法律、法規規定的其他資料。業主委員會委托招標代理機構進行招標的,還應提交雙方簽訂的委托書。


  取得多方面的支持


  調和相關單位的關系,包括發展商、業委會、原物管企業、新物管企業間的關系,對于順利更換,尤為重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顧問、財務顧問提供的專業支持。還有政府主管部門提供的政策支持、指導。

  對更換物管企業各方面工作進行交接設計

  物業管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作,為使更換物業公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據,首先應召開產權人大會并做好保密工作,防止過渡期出現管理真空,同時也應避免出現有關財務賬務修改和資金轉移,使產權人和使用人利益受到損害。其次將更換物業管理公司的意見和安排報小區辦,取得指導和支持。原物管的撤出是非常困難的,如發生拒不交出物業的情況,需要請政府主管部門協調。交接工作是一項繁瑣細致的工作,精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化,把有損于產權人、使用人利益的幾率降到低。


  交接內容


  交接中涉及的內容繁多:設計方案,配套設施,運行記錄,外網聯絡,固定資產,管理費余額及管理基金等等。

  1、工程交接:由專業人員分成電氣、暖通、土建等小組,參照國家及行業標準、規范及設計要求,對接收工作內容中各條款逐項核對,確保各項指標符合標準。


2、財務交接:在正式交接之前,雙方做好充分的準備,業務對口交接。

  3、文檔交接:文檔中重點文件為各項法律和承諾性文本,做好簽收歸檔工作。

  4、其它交接:包括崗位交接,人事安排,勞動關系等等,做好確認簽字工作。

  防范風險,避免業主或使用人工作、生活受到影響更換物管企業的過程中,經常出現的“風險”有5種情況:

  (1)原物管企業拒不退出,導致新物管企業難以進入。

  (2)原物管企業提出高額外補償。

  (3)交接不配合,導致物業管理工作無法延續。

  (4)因管理真空導致部分業主對更換持不同意見甚或引發對業主委員會的詰難。

  (5)引發法律訴訟。引發法律訴訟不是壞事,但在客觀上給交接工作造成波折。

  物業行業的發展在北京不足十年,諸多不規范之處也是事實,更換物業管理公司的行為尚處剛剛“破土”之際,其欠規范就更屬必然,就目前的更換物管公司一事,還是要根據不同的問題,進行個案研究,區別對待。相信,隨著不斷的探索、積累、交流,行業發展過程中的一些問題將隨行業一道步入理性、規范之路。




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